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A mediados de 2019, alrededor del 37% de los propietarios de viviendas en los EE. UU. Poseían su propiedad de forma gratuita, lo que significa que cualquier hipoteca que tenían fue cancelada. Eso deja al 63% de los propietarios de viviendas aún haciendo ese pago todos los meses. Lo que quizás no se dé cuenta es que hay muchos tipos de préstamos hipotecarios, y esos millones de propietarios tienen diferentes tasas y términos. Comprender todas sus opciones es uno de los primeros pasos para elegir el tipo de hipoteca adecuado para usted y su situación.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo que se obtiene para comprar una propiedad, como un terreno o una casa. Como cualquier otro préstamo, las hipotecas tienen componentes como principio e interés. Pero como son por montos tan grandes, pueden ser más complejos que otros préstamos. Algunos componentes comunes involucrados en las hipotecas incluyen:
- Principal. Esta es la parte del préstamo que es lo que pidió prestada, o lo que queda de esa cantidad a medida que la paga.
- Interesar. El interés es lo que paga para poder pedir prestado el monto principal. Por lo general, se cobra como un porcentaje de lo que debe.
- Condiciones. Por lo general, esto se refiere a la estructura de su préstamo, como por ejemplo, por cuántos años es.
- Seguro. Es posible que deba pagar el seguro de propietario de vivienda como parte del pago de su hipoteca. Este es un seguro de propiedad que ayuda a cubrir pérdidas si su casa se daña o se pierde en un incendio u otro desastre cubierto. Dependiendo de cuánto deposite en su hipoteca o del tipo de préstamo hipotecario que tenga, es posible que también deba pagar un seguro hipotecario privado. PMI es una cobertura para el prestamista; si no paga la hipoteca, le ayuda a recuperar algunas de sus pérdidas.
- Impuestos. Dependiendo de dónde viva, es posible que deba pagar impuestos sobre la propiedad de su casa. Esto se puede incorporar a la hipoteca y a sus pagos mensuales.
Los principales tipos de hipotecas
Existen muchos tipos de hipotecas. Descubra algunos de los más comunes a continuación.
Hipotecas respaldadas por el gobierno
¿Qué es? Las hipotecas respaldadas por el gobierno están al menos parcialmente garantizadas por el gobierno federal. Sin embargo, los préstamos no provienen del gobierno federal. Todavía provienen de prestamistas comerciales.
Ventajas: Debido a que el préstamo está respaldado por el gobierno, el prestamista lo considera menos riesgoso que una hipoteca convencional. Eso significa que podría obtener la aprobación de uno de estos préstamos con un puntaje crediticio más bajo o un pago inicial más pequeño.
Contras: algunos préstamos respaldados por el gobierno exigen PMI, lo que puede hacerlos potencialmente más costosos en situaciones en las que alguien tiene un buen crédito y un gran pago inicial.
Tipos de hipotecas respaldadas por el gobierno
- Préstamos FHA . Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda se pueden aprobar con un puntaje crediticio tan bajo como 500 bajo ciertas condiciones. Si tiene un puntaje crediticio más alto, es posible que pueda calificar para un préstamo FHA con solo un 3.5 por ciento de anticipo.
- Préstamos del USDA . Estas opciones de préstamos generalmente implican la compra de viviendas en áreas rurales calificadas. Los prestatarios deben cumplir con ciertos requisitos de ingresos y crédito.
- Préstamos VA . El VA ofrece una serie de programas para ayudar a los veteranos y sus familias con la vivienda, incluido un tipo de préstamo directamente del VA. El VA también respalda tres tipos de préstamos, y estos préstamos a menudo no requieren un pago inicial.
Hipotecas convencionales
¿Qué es? Estas son hipotecas comerciales tradicionales que no están respaldadas por otra entidad como el gobierno.
Ventajas: si su crédito es lo suficientemente bueno y tiene un gran pago inicial, es posible que pueda obtener una tasa de interés baja. También puede ahorrar dinero porque, con un pago inicial del 20 por ciento, no tendrá que pagar el PMI.
Contras: las hipotecas convencionales generalmente requieren una puntuación de crédito de 640 o más . También es posible que deba esperar un período de tiempo más largo después de un elemento negativo importante en su informe crediticio, como una quiebra, de lo que tendría que esperar al solicitar préstamos respaldados por el gobierno.
Hipotecas conformes
¿Qué es? Las hipotecas conformes son hipotecas convencionales que cumplen con los estándares establecidos por Freddie Mac y Fannie Mae. Estas son dos agencias controladas por el gobierno que compran hipotecas comerciales después de haber sido emitidas. Las agencias pagan las hipotecas a los bancos. Los prestamistas tienen entonces más capital para poder financiar nuevas hipotecas; es un esfuerzo que se inició hace décadas para ayudar a que la propiedad de vivienda sea más accesible.
Ventajas: Los préstamos deben ajustarse a los estándares, lo que significa que los prestamistas deben hacer la debida diligencia para asegurarse de que el prestatario no sea de alto riesgo. Si bien eso significa que debe tener un puntaje crediticio y una proporción de deuda a ingresos decentes, también significa que es probable que el préstamo tenga una tasa de interés decente.
Contras: Los préstamos conformes están limitados a ciertos montos. En 2020, el límite es de $ 510,400 para viviendas unifamiliares . Los límites varían ligeramente según la ubicación, con límites más altos en áreas especialmente caras.
Hipotecas Jumbo
¿Qué es? Las hipotecas Jumbo son aquellas que superan los límites establecidos por Freddie Mac y Fannie Mae para préstamos conformes. En 2020, entonces, eso significaría hipotecas por más de $ 510,400 en la mayoría de las áreas.
Ventajas: las hipotecas gigantes le permiten obtener fondos para propiedades caras o de lujo.
Contras: Debido al tamaño del préstamo y al hecho de que Freddie Mac o Fannie Mae no pueden comprarlo, el proceso de suscripción puede ser extenso. Es posible que tenga que demostrar un crédito excelente y presentar una variedad de documentos financieros.
Hipotecas de solo interés
¿Qué es? Este es un tipo de hipoteca de tasa ajustable (aprenderá más sobre esto en un momento) donde solo paga los intereses durante los primeros años del préstamo. Una vez finalizado el período introductorio, usted paga tanto el interés como el principio, lo que significa que es probable que sus pagos mensuales aumenten. Su tasa de interés también se ajusta cada año en función de varios factores económicos.
Ventajas: Pagar intereses solo puede reducir significativamente el pago de su hipoteca al inicio de su préstamo.
Contras: Su pago aumentará y no tendrá una tasa de interés fija. Dependiendo de lo que hagan los mercados, eso podría aumentar sus costos inesperadamente.
Tasas de interés hipotecarias
Las tasas de interés hipotecarias suelen ser fijas o ajustables. El que elija dependerá de su situación financiera y del tipo de préstamo para el que pueda calificar.
Hipotecas de tasa fija
Con este tipo de préstamo, su tasa de interés se establece en el contrato y no cambia con los años. La ventaja de esto es que sabes exactamente lo que vas a pagar y qué tasa tienes. La desventaja es que si compra una casa durante un momento en que las tasas de interés en el mercado son altas, es posible que se quede atascado con una tasa más alta.
Puede buscar una tasa más baja refinanciando su hipoteca, aunque tendrá que pagar los costos de cierre y otras tarifas, y su crédito e ingresos podrían revisarse nuevamente. Muchas personas refinancian para obtener una tasa más baja para ahorrar dinero si tienen una mejor situación crediticia y financiera que cuando compraron su casa.
Hipotecas de tasa ajustable
En una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, su tasa es variable. Eso significa que fluctúa periódicamente. La frecuencia con la que puede cambiar la tasa de interés depende de su contrato hipotecario. La desventaja de un ARM es que puede sorprenderse con grandes aumentos en las tasas de interés. La ventaja es que si compra una casa cuando las tasas de interés son altas, es posible que vea una tasa más baja si los mercados cambian en esa dirección en el futuro.
Términos hipotecarios
Los términos se refieren a la duración de la contratación de un préstamo hipotecario. Existen muchas opciones, pero las dos más comunes se resumen a continuación.
Hipotecas a 15 años
Esto significa que pides prestado el dinero durante 15 años. Los beneficios de una hipoteca a corto plazo como esta son que usted paga su casa y la posee de inmediato mucho más rápido, y lo hace con importantes ahorros de intereses. La desventaja es que al reducir la hipoteca a solo 15 años, tendrá pagos mensuales mucho más altos.
Hipotecas a 30 años
Esto es lo que la mayoría de la gente considera el término hipotecario tradicional. El beneficio es que distribuye su préstamo durante un período más largo, por lo que paga menos cada mes. La desventaja es que al extender sus pagos, paga más intereses durante la vigencia del préstamo.
Cómo obtener las mejores condiciones de préstamo
Para ahorrar dinero en la compra de su casa, desea las condiciones más favorables posibles. Eso significa que desea el mejor período de tiempo para sus necesidades y una buena tasa de interés. Pruebe estos consejos para lograr su objetivo:
- Asegúrese de que su puntaje crediticio sea bueno o excelente. Si su puntaje de crédito es mediocre, es posible que desee considerar tomarse un tiempo para mejorarlo antes de comprar una casa.
- Tenga un pago inicial decente. Poner un 20 por ciento en una casa evita que tenga que pagar el PMI, por ejemplo. Pero incluso poner un 10 por ciento de descuento podría ayudarlo a obtener mejores tasas que si pagara solo un tres por ciento.
- Compare prestamistas y tasas para encontrar la mejor oferta. Buscar una hipoteca en un período corto de tiempo no afecta su crédito porque, en general, las agencias de crédito consideran que múltiples solicitudes de hipotecas con unas pocas semanas de diferencia son una sola consulta .
Las hipotecas pueden ser complicadas y hay muchos profesionales que pueden ayudarlo a determinar cuál es la mejor para usted. Cuando se trata de trabajar en su puntaje crediticio, el equipo de Lexington Law podría ayudarlo investigando y refutando elementos negativos inexactos en su informe crediticio. Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para obtener más información.
Revisado por Alexis Peacock , abogado asociado de Lexington Law Firm. Escrito por Lexington Law.
Alexis Peacock nació en Santa Cruz, California y se crió en Scottsdale, Arizona. En 2013, obtuvo su Licenciatura en Ciencias en Justicia Criminal y Criminología, graduándose cum laude de la Universidad Estatal de Arizona. La Sra. Peacock recibió su Juris Doctor de Arizona Summit Law School y se graduó en 2016. Antes de unirse a Lexington Law Firm, la Sra. Peacock trabajó en Defensa Criminal como asistente legal y abogada en ejercicio. La Sra. Peacock representó a clientes en asuntos penales que van desde infracciones de tránsito menores hasta casos de delitos graves. Alexis tiene licencia para ejercer la abogacía en Arizona. Ella está ubicada en la oficina de Phoenix.
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