O VER UNA DECADA desde su omnipotente busto, el mercado inmobiliario de Nevada estaba en racha. Desde 2015, los precios de la vivienda han aumentado un 10% anual, no muy lejos del vertiginoso crecimiento de los precios de los años previos a la crisis financiera. En 2019, solo el 2% de las casas en Nevada estaban vacías, cerca de un mínimo histórico, y un cambio considerable desde principios de 2010, cuando las propiedades abandonadas con carteles de "Prohibido el paso" arruinaron los suburbios de Las Vegas. Sin embargo, incluso antes de la pandemia, algo andaba mal con el mercado inmobiliario de Nevada. Aunque parece que había dinero para ganar, la construcción de viviendas ha sido notablemente débil (ver gráfico).
Nevada es un ejemplo extremo de una tendencia nacional. Los costos de la vivienda son altos y han aumentado, especialmente en las ciudades prósperas. Las tasas de vacantes están en el fondo. Sin embargo, los constructores son extrañamente cautelosos. Un reciente documento de trabajo del Banco de Inglaterra de Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque y André Anundsen encuentra que las elasticidades de la oferta de vivienda, es decir, la medida en que el edificio responde a la demanda, han caído desde el auge anterior a la crisis, no solo en Las Vegas sino a través del país. Antes del éxito de covid-19, la construcción de viviendas era un 20% más baja que antes de la crisis financiera en otros países del G7 . En Estados Unidos fue un 40% más bajo. Esta es una situación lamentable para uno de cada dos inquilinos estadounidenses que dedican más del 30% de sus ingresos antes de impuestos a la vivienda, y para aquellos que no pueden permitirse comprar su primera casa. A menos que haya más edificios, las viviendas seguirán siendo caras. Dependiendo de la región, hasta tres razones explican lo que salió mal.
El primero se relaciona con el creciente costo de la construcción, que hace que menos proyectos sean viables. En la última década se ha vuelto más difícil encontrar trabajadores, en parte debido a la menor cantidad de llegadas de América Latina. Los costos laborales han aumentado: en marzo, el salario de los trabajadores de la construcción en Nevada fue un 6% más alto que hace un año. Mientras tanto, desde que Donald Trump asumió el cargo y estableció aranceles sobre diversas importaciones, el costo de los materiales de construcción ha aumentado más rápido que los precios generales.
Un segundo factor, regulaciones más estrictas, puede jugar un papel aún más importante. Los desarrolladores ahora tienen que saltar más obstáculos regulatorios que antes, lo que les impide construir las viviendas que exige la economía moderna. Según un artículo reciente de Joseph Gyourko de la Universidad de Pennsylvania y sus colegas, los tiempos de revisión de proyectos han aumentado en muchas áreas desde mediados de la década de 2000. La proporción de áreas que imponen restricciones de tamaño mínimo de lote (que dificultan la construcción de viviendas densas) ha aumentado del 84% al 94%.
En algunos lugares, NIMBY ism ahora es virulento. Berkeleyside, un sitio web de noticias, informó en febrero que un residente en California se opuso a un nuevo desarrollo con el argumento de que las mascotas de los recién llegados "iban a venir a mi casa a cagar en mi césped". El documento coescrito de Aastveit, en un lenguaje un poco más formal, encuentra que "las elasticidades de la oferta de vivienda han disminuido más en áreas donde la regulación del uso de la tierra se ha endurecido más".
Nadie sabe con certeza por qué los estadounidenses se han vuelto menos receptivos al desarrollo de nuevas viviendas. Algunos dicen que es simplemente la continuación de una larga tendencia histórica (la regulación de la tierra se ha vuelto más estricta desde al menos la década de 1960). Otra es que, luego de la recesión de hace una década, los propietarios están especialmente interesados en preservar los valores de sus propiedades y, por lo tanto, se esfuerzan más para bloquear el desarrollo.
Ed Glaeser, de la Universidad de Harvard, plantea otra teoría intrigante: que los lugares con mucha gente progresista tienen más probabilidades de oponerse al desarrollo. Ciertamente, en utopías liberales como Burlington y San Francisco, donde los residentes hacen alarde de sus credenciales ecologistas y anti-gentrificación, hacer que cualquier desarrollo de viviendas despegue es una pesadilla. Los politólogos han notado que en los últimos años las ciudades de Estados Unidos se han desplazado hacia la izquierda. Las tendencias más agudas de NIMBY pueden ser la consecuencia.
Sin embargo, los constructores de viviendas no son simplemente víctimas de burócratas dominantes o activistas con los codos afilados. La tercera razón de la escasez de viviendas en Estados Unidos está relacionada con un problema que ahora afecta a muchos mercados, desde las aerolíneas hasta la cerveza y los hospitales. La construcción de viviendas es menos competitiva que antes. En muchas áreas, un pequeño número de grandes empresas ha llegado a dominar el mercado, en parte debido a una serie de grandes fusiones y en parte porque solo las grandes empresas pueden navegar por regulaciones cada vez más complicadas. Desde la recesión, la cuota de mercado de los tres principales constructores de viviendas de Las Vegas ha aumentado de un tercio a más del 40%, según Home Builders Research, una firma local. Otros mercados en América han visto tendencias similares.
La teoría económica sugiere que las empresas con poder de mercado pueden reducir su producción si les ayuda a maximizar sus ganancias. Un nuevo artículo de Jacob Cosman y Luis Quintero, ambos de la Universidad Johns Hopkins, encuentra evidencia de esto. El aumento en la concentración del mercado en la construcción de viviendas desde la recesión ha reducido la construcción anual de viviendas en aproximadamente 150,000, o aproximadamente un tercio del déficit actual.
Las interrupciones asociadas con la pandemia de coronavirus retrasarán la construcción durante algún tiempo. Pero incluso cuando la economía se recupera, la construcción de viviendas puede que no. Aunque hay movimientos del movimiento " YIMBY " ("Sí en mi patio trasero"), donde los activistas presionan por cambios regulatorios para facilitar la construcción, las fuerzas que presionan la construcción de viviendas son fuertes. Las políticas de inmigración continúan privando a la construcción de mano de obra muy necesaria. Pocos políticos están interesados en resolver el problema de competencia de Estados Unidos, y los grandes constructores de casas disfrutan de ser los únicos que entienden las regulaciones cada vez más difíciles. Podría pasar algún tiempo antes de que la construcción de viviendas vuelva a funcionar. ■
Este artículo apareció en la sección de Estados Unidos de la edición impresa bajo el título "La casa pierde"