Es posible construir casas a bajo costo en el Área de la Bahía

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Ese es un logro en California, donde los costos de construcción por unidad de viviendas supuestamente asequibles se han disparado desde 2000; ahora son los más altos del país. Los subsidios para viviendas por debajo del precio del mercado vienen con condiciones. Los desarrollos asequibles que requieren fondos públicos pueden verse obligados a instalar paneles solares, contratar pequeñas empresas o ampliar los espacios de los balcones: demandas bien intencionadas que, sin embargo, aumentan los costos. Los constructores deben trabajar con un mosaico de agencias locales y estatales que a veces imponen requisitos poco claros o inconsistentes.

Mercy Housing, el constructor de 833 Bryant, pudo evitar estos dolores de cabeza. Los patrocinadores del proyecto, Tipping Point Community y San Francisco Housing Accelerator Fund, priorizaron los bajos costos y un plazo corto, no buscaron retorno e impusieron pocos requisitos a los constructores. De esta manera, el proyecto pudo evitar muchos de los problemas que afectan a los desarrollos de viviendas asequibles. Pero aún enfrentaba los altos costos de construcción endémicos de todas las viviendas nuevas en todo el estado.

California les dice a los desarrolladores de algunas viviendas asequibles que paguen a los trabajadores un "salario prevaleciente", que es establecido por el estado y puede ser casi el doble del salario medio para un oficio determinado. Los precios de algunos materiales han aumentado considerablemente en los últimos años y la escasez de mano de obra ha elevado los salarios, especialmente para los trabajadores calificados. Los desarrolladores dicen que los altos precios de la vivienda en el Área de la Bahía exacerban este problema: la región es demasiado cara para que vivan muchos trabajadores de la construcción.

La asignación de permisos estatales y locales encarece aún más los proyectos. En San Francisco, las organizaciones vecinales pueden impugnar los permisos de construcción, interrumpiendo la construcción. En todo el estado, los desarrolladores se estremecen ante la perspectiva de un litigio bajo la Ley de Calidad Ambiental de California ( CEQA ), una ley que data de 1970 que puede implementarse para bloquear nuevas viviendas. Dado que los aumentos de impuestos a la propiedad están limitados por ley en California, algunas ciudades recaudan ingresos mediante la imposición de “tarifas de impacto” a los desarrolladores que pueden exceder los $ 150,000 por unidad. Aunque ningún factor individual explica los altos costos, dice Paavo Monkkonen, profesor de planificación urbana en UCLA , la combinación da como resultado "la muerte por mil recortes".

Para mantener bajos los costos de construcción, 833 Bryant ha aprovechado la magia tecnológica, por la que el Área de la Bahía es conocida, y la gobernanza innovadora, por lo que no lo es. El uso de viviendas modulares permitió que el trabajo continuara en el sitio mientras las unidades se ensamblaban en otro lugar. El proyecto también se benefició de un proceso de revisión simplificado hecho posible por el Proyecto de Ley 35 del Senado de California, que se aprobó en 2017. SB 35 estableció un plazo de 90 días para que las ciudades aprobaran proyectos calificados, protegiéndolo de los desafíos bajo CEQA y excluyendo la interminable devolución y -A continuación, eso vuelve locos a los desarrolladores de California.

Estas innovaciones y otras similares son muy necesarias. Según un informe de McKinsey, una consultora, California enfrenta un déficit de 3,5 millones de hogares. El vecino de San Francisco al otro lado de la bahía ya está avanzando. El 24 de febrero, el ayuntamiento de Berkeley votó a favor de eliminar la zonificación de viviendas unifamiliares. Lori Droste, la teniente de alcalde de Berkeley, experta en viviendas, espera que esto abra la ciudad a nuevas construcciones, lo que hará bajar los precios. SB 35, dice ella, ya ha simplificado el desarrollo de viviendas asequibles.

San Francisco debería seguir su ejemplo. Incluso con el éxodo bien documentado de trabajadores tecnológicos, la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía estima que se necesitarán alrededor de 55,000 nuevas unidades cada año para satisfacer la demanda. En 2020 San Francisco agregó solo 4,000. Las 146 unidades en 833 Bryant demuestran que se puede hacer. ■

Este artículo apareció en la sección de Estados Unidos de la edición impresa con el título "Si tuviera un martillo".