La inflación, la acción de la Fed preparó el escenario para tasas hipotecarias más altas

LOS ÁNGELES – Las tasas hipotecarias se han mantenido cerca de mínimos históricos durante gran parte de este año, incluso cuando la inflación ha aumentado drásticamente en gran parte de la economía.

Eso podría comenzar a cambiar en las próximas semanas, ahora que la Reserva Federal ha señalado que podría anunciar ya el mes próximo planes para comenzar a revertir las medidas que ha tomado para apuntalar la economía durante la pandemia.

Se espera que la Fed anuncie un calendario para reducir sus compras mensuales de bonos en su próxima reunión a principios de noviembre. Esas compras de bonos han ayudado a mantener las tasas hipotecarias en niveles ultrabajos durante gran parte de los últimos 18 meses.

El rendimiento de la nota del Tesoro a 10 años ha aumentado de manera constante desde la última actualización de política del banco central a mediados de septiembre, alcanzando el 1,64% esta semana. Las tasas de préstamos hipotecarios, que tienden a seguir los movimientos en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, también han subido.

La tasa promedio para una hipoteca a 30 años subió a 3,09% esta semana, el nivel más alto desde abril, cuando alcanzó un máximo de 3,18%, según Freddie Mac. Hace un año, la tasa promediaba el 2.8%.

Las señales de la Fed y las señales de que la inflación sigue siendo generalizada preparan el escenario para que las tasas hipotecarias suban aún más en los próximos meses, dicen los economistas.

"La mayor influencia es que la Reserva Federal está lista para comenzar a reducir sus compras de bonos el próximo mes", dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. “Sin embargo, en los próximos meses, la inflación probablemente será el mayor determinante de lo que sucede con las tasas hipotecarias. Si suben o no, y si es así, cuánto más alto ".

McBride espera que las tasas hipotecarias a largo plazo promedien entre el 3% y el 4% durante los próximos 12 meses.

Eso es en la misma línea que un pronóstico de esta semana por la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que proyecta que la tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años cerrará este año en 3.1% y luego aumentará a 4% a fines del próximo. año.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios también ve que las tasas subirán desde aquí, alcanzando el 3,5% a mediados de 2024.

"Es probable que la Fed suba las tasas de interés a mediados del próximo año", escribió Nadia Evangelou, economista senior de la NAR, en un análisis de inflación la semana pasada. “Cuando la Fed aumenta sus tipos de interés, los bancos también lo hacen. Y cuando eso sucede, las tasas hipotecarias aumentan para los prestatarios ".

En diciembre pasado, la Fed dijo que compraría $ 120 mil millones al mes en bonos hasta que la economía hubiera logrado un "progreso sustancial" hacia sus objetivos de máximo empleo e inflación que promedia 2% a lo largo del tiempo. Las compras de bonos están destinadas a estimular más préstamos y gastos manteniendo bajas las tasas de interés a largo plazo.

El banco central también ha mantenido su tasa de referencia a corto plazo en casi cero, pero el aumento de la inflación ha aumentado la presión sobre la Fed para que reduzca sus políticas de tasas de interés bajas.

El índice de precios al consumidor, una medida clave de la inflación, subió un 5,4% en septiembre respecto al año anterior, el mayor aumento desde 2008.

La inflación ha sido históricamente más baja que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años. Pero desde abril, la inflación ha estado por encima de la tasa hipotecaria promedio a largo plazo. La última vez que la inflación fue más alta que la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años fue en agosto de 1980, según la Reserva Federal.

Con las tasas hipotecarias saliendo de niveles mínimos (la tasa promedio de una hipoteca a 30 años alcanzó un mínimo histórico de 2,65% en la primera semana de enero), es poco probable que un aumento en las tasas descarrile el mercado de la vivienda ultracompetitivo de EE. UU. . Pero todavía significa que los posibles propietarios tendrán menos poder adquisitivo. También significa que los propietarios de viviendas que han estado considerando la posibilidad de refinanciar pueden perder la oportunidad de fijar una tasa más baja.

"Los mínimos más bajos pueden estar en el espejo retrovisor, pero las tasas hipotecarias siguen siendo más bajas ahora que cualquier cosa vista antes del verano de 2020", dijo McBride. “Si aún no lo ha refinanciado, hágalo ahora. Lo más probable es que veamos tasas más altas, no tasas más bajas en los próximos meses ".

El volumen de refinanciación hipotecaria se ha ralentizado en los últimos meses tras el repunte del año pasado. El refinanciamiento hipotecario representó el 70,7% de los créditos hipotecarios originados en los primeros tres meses de este año, según el MBA. La participación cayó al 56% en el segundo trimestre y al 55% en el tercero.

El MBA proyecta que el refinanciamiento hipotecario caerá un 62% el próximo año a $ 860 mil millones desde un estimado de $ 2.26 billones este año.

Incluso con tasas hipotecarias más altas, se espera que el mercado de la vivienda siga siendo ferozmente competitivo dada la escasez de viviendas a la venta en relación con la demanda. Como tal, el MBA espera que las hipotecas para la compra de una vivienda aumenten un 9% el próximo año a un récord de 1,73 billones de dólares.

Un lado positivo para los compradores de vivienda: si la demanda de refinanciamiento hipotecario continúa desacelerándose, los bancos ansiosos por compensar los ingresos perdidos pueden estar más dispuestos a reducir las tarifas para atraer a los posibles compradores de viviendas que buscan una hipoteca.